Desafios na Regularização de Imóveis no Brasil: Mais de 40 Milhões de Domicílios Urbanos Enfrentam Irregularidades

Cerca de 60% dos imóveis no Brasil apresentam alguma forma de irregularidade, um problema que afeta tanto os bairros periféricos quanto os condomínios de luxo. De acordo com dados do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, mais de 40 milhões de domicílios urbanos são impactados por essa situação preocupante, sendo a falta de escritura a irregularidade mais comum.

A ausência do documento de escritura traz diversas dificuldades para os proprietários. Além de dificultar a obtenção de financiamento imobiliário, essa irregularidade também torna complicada a verificação de informações para inventários e testamentos, bem como a venda, transferência ou aluguel do imóvel. O advogado e professor de direito imobiliário, Marcos Salomão, enfatiza a extensão do problema e a necessidade urgente de encontrar soluções para regularizar essas propriedades.

Um imóvel é considerado irregular quando não possui registro ou quando o registro não reflete sua situação real atualizada. A Lei de Registros Públicos estabelece a obrigatoriedade de que todas as informações sobre a propriedade, como a divisão de lotes, quantidade de cômodos, doações, partilhas de bens e penhoras, sejam corretamente registradas em sua matrícula.

Recentemente, a prefeitura de São Paulo tomou uma medida significativa para simplificar a regularização desses imóveis. O prazo para regularizar construções realizadas até julho de 2014 foi estendido, concedendo aos proprietários a oportunidade de se adequar às normas até 31 de dezembro deste ano.

Uma das principais preocupações para quem pretende comprar um imóvel usado é a discrepância entre o que está descrito na matrícula e a realidade do imóvel. Modificações não registradas, como as conhecidas "puxadinhos", são comuns e podem resultar em impasses na hora de vender a propriedade, pois o banco, ao fazer a medição, constata diferenças em relação à área construída na matrícula, negando assim o financiamento.

Além de enfrentar dificuldades para vender o imóvel, o proprietário também pode estar sujeito a multas estipuladas no contrato de compra e venda, bem como despesas com a corretagem. É essencial que os compradores de imóveis usados conduzam uma investigação cuidadosa da documentação para evitar problemas futuros.

Um problema comum é o contrato de gaveta, uma prática frequente na venda de imóveis onde as partes concordam e assinam um documento sem a intervenção de órgãos públicos. Apesar disso, a lei exige uma escritura pública para conferir validade jurídica ao acordo. Muitos desses contratos são realizados sem o conhecimento ou a participação do verdadeiro proprietário do imóvel, uma vez que ele também foi adquirido de forma informal.

Essa informalidade resulta em ilegalidade e, segundo especialistas, ocorre principalmente devido à falta de informação ou ao desconhecimento dos procedimentos burocráticos necessários para regularizar a situação.

A falta de regularização dos imóveis traz riscos significativos aos proprietários. Conforme alerta o advogado Daniel Frederighi, um desses riscos é a possibilidade de credores do proprietário registrado utilizarem ações judiciais para gravar uma penhora no imóvel e, eventualmente, levá-lo a leilão. Isso coloca em risco o investimento realizado na propriedade.

Outra ameaça destacada pelos especialistas é a possibilidade de outra pessoa ter seu nome registrado na matrícula do imóvel, o que permitiria que essa pessoa disponha do bem livremente, inclusive vendendo-o sem o conhecimento ou consentimento do proprietário atual.

Em cidades densamente povoadas, casos recorrentes envolvem loteamentos sem aprovação prévia, favelas em encostas de morros e residências próximas a áreas de preservação permanente, como rios e represas, conforme ressalta Olivar Vitale Junior, sócio fundador do VBD Advogados.

Nesse contexto, é de extrema importância que proprietários e futuros compradores de imóveis estejam atentos à legalidade do processo de compra e venda, conduzindo uma minuciosa verificação da documentação junto aos órgãos competentes para evitar problemas futuros. A busca por regularização é essencial para garantir a segurança jurídica dos imóveis e tranquilidade aos seus proprietários.