Como comprar uma propriedade rural com segurança

Adquirir um imóvel rural, seja uma chácara, sítio ou fazenda, é o sonho de muitas pessoas. No entanto, é importante seguir algumas dicas essenciais para garantir que esse sonho não se torne um pesadelo.

No Brasil, as medidas de terra podem variar significativamente de acordo com a região, o que determinará se você estará comprando uma fazenda, sítio ou chácara. Devido ao tamanho continental do país, existem áreas com diferentes aptidões, e é crucial definir claramente o tipo de negócio que será desenvolvido e avaliar o valor que você está disposto a pagar por hectare. Os valores podem variar consideravelmente, mas ainda existem muitas oportunidades disponíveis.

Ao comprar um imóvel rural, surgem várias preocupações, especialmente quando se trata da fazenda dos sonhos, que deve ser perfeita para a família ou para o investidor. No processo de decisão de compra, surgem dúvidas sobre a localização, documentação e outras características do imóvel.

Agricultura versus Pecuária

A primeira decisão a ser tomada é o tipo de atividade que será realizada na propriedade: agricultura, pecuária ou ambas. Algumas regiões do Brasil são mais adequadas para uma ou outra atividade, portanto, é importante estar atento a esse fator.

Cuidados essenciais na escolha

Antes de comprar a fazenda, é fundamental fazer uma visita ao local para conhecer a terra e verificar se ela possui as características desejadas. Você precisa ter em mente quais atividades serão desenvolvidas na propriedade, seja pecuária, agricultura ou outras. Alguns dos principais pontos a serem observados incluem:

• Presença de água na propriedade;
• Distância da cidade mais próxima;
• Condições das vias de acesso à fazenda;
• Tipo de solo;
• Tipo de vegetação;
• Tipo de clima;
• Condições das cercas da propriedade;
• Condições das instalações (casa principal, currais, galinheiros, etc.);
• Disponibilidade de eletricidade;
• Áreas desmatadas e áreas de mata virgem.

Para facilitar todo o processo de negociação e evitar problemas futuros, aqui estão algumas dicas eficazes que podem fazer a diferença entre um bom e um mau negócio:

Certidões negativas de débitos

Antes de fechar o negócio, é importante obter certidões negativas de débitos. Você pode solicitar a Certidão de Ônus Reais no cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado. Além disso, é possível obter a Certidão Negativa de Imóvel Rural através do site da Receita Federal. Esses documentos atestam a situação do imóvel perante a Receita Federal, mas não garantem a inexistência de débitos inscritos ou enviados para inscrição em dívida ativa da União.

Licenciamento ambiental e reserva legal

Toda empresa ou atividade que cause impacto ambiental precisa se adequar às normas ambientais, ajustando sua infraestrutura e processos de trabalho para atender às exigências.

A reserva legal é uma área obrigatória em todas as propriedades rurais, destinada à vegetação natural e disponível apenas para uso sustentável. Propriedades na Amazônia Legal devem ter 80% do território registrado como reserva legal; 35% no Cerrado da Amazônia Legal; e 20% em áreas de floresta e outras regiões do país.

Portanto, é crucial analisar cuidadosamente o contrato de compra e venda de imóveis rurais antes de finalizar o negócio, pois, caso o imóvel não esteja de acordo com as exigências ambientais, o novo proprietário terá que arcar com os custos de adequação. Além disso, é importante verificar se o imóvel já recebeu multas, pois o proprietário pode precisar desembolsar determinada quantia caso não ajuste a propriedade às regulamentações municipais.

Outras dicas importantes antes de comprar uma fazenda

• Verifique o estado de conservação da propriedade.
• Observe a posição da casa em relação à luz do sol. Quartos que recebem luz solar pela manhã, conhecidos como "face norte", são mais valorizados.
• Durante e após a compra, é aconselhável contar com a assistência de uma imobiliária credenciada pelo CRECI. Ter um profissional qualificado ao seu lado é fundamental para realizar um negócio seguro.
• O sinal dado para assegurar a compra da fazenda deve ser simbólico.
• A documentação correta é essencial para garantir a segurança do comprador. Existem vários documentos que o comprador deve exigir.
• Após a compra da fazenda, guarde as certidões negativas por pelo menos dez anos, a fim de se prevenir contra possíveis surpresas desagradáveis.

Documentos que o comprador deve exigir:

• Certidão negativa do cartório distribuidor de protesto de títulos;
• Certidão negativa do cartório distribuidor cível;
• Certidão negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa da Receita Federal;
• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;
• Certidão negativa de ônus (do imóvel em questão);
• Certidão de inteiro teor (do imóvel em questão);
• Declaração de quitação de "CONDOMÍNIO" (assinada pelo responsável, com firma reconhecida, e ata que comprove sua habilitação para assinar tal documento);
• Certidão negativa da Prefeitura (do imóvel em questão);
• Fotocópia autenticada do CPF;
• Fotocópia autenticada da Identidade Civil (RG);
• Fotocópia autenticada do comprovante de residência;
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) ***
• Os 5 últimos INCRA/ITR ou certidão relativa ao imóvel junto à Receita Federal ***
• Certidão negativa do IAP (Instituto Ambiental do PR) ***
• Fotocópia autenticada da Certidão de Casamento ou Certidão de Nascimento.

Observação: As certidões mencionadas acima devem estar dentro do prazo de validade quando o processo de compra for concluído.

A orientação de um bom corretor é fundamental

Por fim, é altamente recomendável buscar a parceria de um corretor de imóveis especializado. Ele poderá fornecer informações precisas e se tornar um parceiro não apenas nesse negócio em particular, mas também em outras boas oportunidades do mercado. Lembre-se de procurar um corretor credenciado e evitar lidar com pessoas não confiáveis. Não arrisque seu investimento com golpistas e oportunistas.

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