Mercado logístico fecha 2025 com alta dos FIIs, pressão por oferta em 2026 e foco no last mile

O mercado brasileiro de real estate logístico e industrial encerrou 2025 em um dos ciclos mais aquecidos da última década, impulsionado pela expansão das compras online, pelo avanço dos operadores logísticos e pela maior exigência por prazos de entrega reduzidos. Segundo o Grupo EREA, o estoque total atingiu 43,7 milhões de m², com taxa de vacância mínima histórica de 7,3%, refletindo forte absorção e oferta limitada.

Esse cenário sustentou a performance dos ativos e dos fundos imobiliários do segmento. Em 2025, as cotas dos FIIs logísticos registraram valorização média de 30%, apoiada na baixa vacância, nos contratos de longo prazo e na previsibilidade de receitas. Com fundamentos sólidos, o setor se consolidou como alternativa defensiva para investidores em busca de renda recorrente, mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador.

A dinâmica de ocupação reforça o protagonismo do e-commerce e da logística integrada.  No ano de 2025, esses setores foram responsáveis por um total de 64% da ABL locada no Brasil.

“A expectativa para 2026 é que o e-commerce amplie sua participação, com crescimento estimado de 10% no faturamento, enquanto os 3PLs devem manter sua relevância, com expansão de cerca de 4,3%. Esses movimentos refletem a consolidação das compras online e a exigência por prazos mais curtos”, afirma Leandro Bassoi, CEO do Grupo EREA.

Esse movimento amplia a relevância das operações de last mile, com destaque para os raios de até 15 km e 30 km da capital paulista. Essas regiões concentram a demanda por centros de distribuição voltados a entregas rápidas, registrando valores de locação acima da média nacional, maior liquidez e elevada competitividade por ativos bem localizados.

Para 2026, a entrega estimada de 3,2 milhões de m² de novo estoque tende a não acompanhar o ritmo da demanda. A taxa de vacância deve permanecer abaixo de 8%, mantendo a pressão sobre preços, especialmente em ativos de alto padrão e em localizações estratégicas. A valorização dos aluguéis deve se concentrar em empreendimentos com infraestrutura tecnológica, eficiência energética, pátios amplos e flexibilidade construtiva.

A pressão por oferta também é reforçada pelo aumento dos investimentos no segmento. Segundo o Grupo EREA, o capital destinado ao real estate logístico e industrial deve seguir uma linha de crescimento em 2026, uma vez que grande parte dos fundos pretendem investir um valor igual ou até maior quando comparado com 2025, refletindo a confiança dos investidores no potencial estrutural do mercado e na resiliência dos seus fundamentos.

Benchmark internacional reforça potencial estrutural de expansão do Brasil

No comparativo internacional, o Brasil ainda apresenta um mercado logístico em fase de amadurecimento, com nível de estoque significativamente inferior ao observado em economias desenvolvidas. Atualmente, o país conta com aproximadamente 43,7 milhões de m² de Área Bruta Locável (ABL), enquanto o México possui cerca de 112,6 milhões de m² e os Estados Unidos aproximadamente 1,5 bilhão.

Essa diferença não se restringe ao volume absoluto. Quando analisada a relação entre ABL e população, o mercado brasileiro também apresenta uma oferta mais restrita por habitante, indicando um descompasso estrutural entre a base consumidora em expansão e a disponibilidade de infraestrutura logística moderna. Na prática, isso se traduz em maior competição por espaços bem localizados, elevação gradual dos preços e menor elasticidade da oferta no curto e médio prazo.

Além disso, enquanto mercados mais maduros já operam com redes consolidadas de centros de distribuição integrados ao last mile, o Brasil ainda atravessa um processo de capilarização logística, especialmente fora dos grandes eixos metropolitanos. Esse movimento abre espaço para o desenvolvimento de novos polos regionais, projetos built-to-suit e plataformas multiusuário, alinhados às demandas do e-commerce e da indústria.

Nesse contexto, o benchmark internacional reforça a percepção de que o mercado brasileiro combina, simultaneamente, características de maturidade operacional — como contratos mais longos e maior profissionalização — com um amplo potencial de crescimento orgânico. Para investidores institucionais e desenvolvedores, trata-se de uma oportunidade de capturar valor tanto pela expansão do estoque quanto pela sofisticação dos ativos ao longo do tempo.

Sobre o Grupo EREA:

Fundado em 2018, o Grupo EREA nasceu para redefinir a consultoria em Real Estate Logístico e Industrial, com uma abordagem técnica, especializada e profundamente conectada às operações reais de varejo, e-commerce, indústrias, operadores logísticos e transportadoras. Seu conhecimento aprofundado das necessidades dos ocupantes permitiu ampliar sua atuação, apoiando também investidores e proprietários na conceituação de empreendimentos, definição de investimentos e estratégias de locação. Com visão de ecossistema, tecnologia própria e inteligência de mercado, a empresa entrega soluções que equilibram eficiência operacional e retorno ao investidor. Em 2023, expandiu sua frente digital com a aquisição da ClickGalpões, hoje líder do setor, e recebeu investimento da Niche Partners, ligada à Tarpon. Em oito anos, o Grupo EREA evoluiu de uma consultoria tradicional para um ecossistema completo, orientado por dados, inovação e visão sistêmica do mercado logístico brasileiro.